Umorzone kwoty dot. kredytów hipotecznych nie zawsze bez PIT. W grudniu 2010 r. podatniczka wraz z córką zaciągnęła kredyt hipoteczny w złotówkach, indeksowany do franka szwajcarskiego, stając się równocześnie kredytobiorcą. Ze środków własnych i zaciągniętego kredytu razem z córką wybudowała dom, którego córka jest Minimalny i maksymalny okres spłaty: min. 3 mies., max. 10 lat. Maksymalne RRSO: 11,23%. Warto wziąć pod uwagę również fakt, że aktualnie, w związku z galopującą inflacją, obowiązują w Polsce wysokie stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego. Dlatego też stopy procentowe kredytów również są duże. A. A. Najpopularniejszą metodą finansowania zakupu mieszkania jest obecnie kredyt. Przedsiębiorcy, którzy decydują się na taki sposób pozyskania kapitału powinni wiedzieć, że czasem odsetki od kredytu będą mogły stanowić koszt uzyskania przychodu w działalności gospodarczej. Sprawdź czy kredyt mieszkaniowy może stanowić koszt Jednak duża część banków, analizując umowę najmu, zorientuje się, jaka jest wysokość opłat za media i nie uwzględni tej kwoty. Rozsądniej jest zatem płacić mniejszy podatek, ale jednocześnie na tyle duży, żeby posiadać zdolność kredytową. Tak właśnie wygląda ryczałt. Jeżeli masz 2000 zł przychodu z najmu, do tego Termin liczymy od daty podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki niezależnie od tego, kiedy złożyłeś wniosek w sądzie. Do jakiego urzędu skarbowego składasz deklarację PCC-3? Deklarację składasz do tego samego urzędu, z którym rozliczasz się z podatku dochodowego. Podatek od darowizny zmniejsza hipoteka na nieruchomości. Obliczając podatek od otrzymanej darowizny należy ustalić podstawę opodatkowania. Tą jest tzw. czysta wartość darowizny, czyli jej wartość pomniejszona m.in. o ciężary. Tymi jest m.in. hipoteka ustanowiona na nieruchomości będącej przedmiotem darowizny, ale nie wartość . Kredyty hipoteczne w Polsce są niezwykle popularne, szczególnie wśród ludzi młodych, ponieważ mało kogo stać na zakup własnego mieszkania za gotówkę. Wejście w kilkudziesięcioletnią relację z bankiem często może być jedynym dostępnym sposobem na pozyskanie własnego lokum. Tylko co jeśli w pewnym momencie będziemy chcieli tą nieruchomość sprzedać? Powodów może być wiele – na przykład przeprowadzka z powodu ciekawej oferty pracy czy powiększenie się rodziny i związane z tym inne potrzeby mieszkaniowe. Niezależnie od przyczyn naszej decyzji, wraz z nią pojawia się wiele pytań. Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Jeśli tak, to jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Co warto na temat całego tego procesu wiedzieć? Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?Przeniesienie kredytu na inną nieruchomośćPodatek od sprzedaży nieruchomościKredyt w obcej walucie a sprzedaż mieszkania z hipotekąCzy sprzedaż mieszkania z kredytem oznacza zwrot części opłat?Koszty notarialne sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznymSprzedaż mieszkania z hipoteką – podsumowanie Wątpliwości w sprawie tego, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym wywodzą się zazwyczaj z faktu, że po zaciągnięciu zobowiązania bank zawsze zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Wbrew pozorom nie ma to jednak dużego znaczenia w kontekście sprzedaży domu czy mieszkania. Przy zabezpieczeniu kredytu hipoteką bank uzyska prawa do nieruchomości dopiero, kiedy kredytobiorca okaże się niewypłacalny i nie będzie w stanie dalej spłacać kredytu. Jeśli spłacamy kredyt terminowo, to nie mamy się czego obawiać, bowiem to my jesteśmy właścicielem nieruchomości i mamy możliwość dysponowania nią, w tym jej sprzedaży. Czy w takim razie można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym bez zgody banku? Nie, ponieważ sprzedaż mieszkania z kredytem będzie wymagała wystawienia przez bank zaświadczenia o kwocie pozostałej do zapłaty, a także promesy odnośnie wykreślenia z księgi wieczystej i pozwolenia na wcześniejszą spłatę zobowiązania. Źródło: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Proces sprzedaży mieszkania z kredytem jest stosunkowo złożony, co nie oznacza, że bardzo trudny do przeprowadzenia. Wystarczy, że zastosujemy się do poniższych instrukcji, a jego pomyślne ukończenie nie powinno być dla nas żadnym problemem. W pierwszej kolejności powinniśmy skierować się do banku, w którym spłacamy kredyt hipoteczny, a następnie poprosić o zaświadczenie o stanie naszego zadłużenia. Powinno ono zawierać nie tylko samą sumę, która pozostała nam do zapłaty, ale także także chociażby nasze dane (w tym numer rachunku bankowego przeznaczony do spłaty kredytu) i zgodę banku na przedterminową spłatę zadłużenia. Rozpocząć poszukiwania kupca możemy dokładnie tak, jak w przypadku tradycyjnej sprzedaży nieruchomości – wystawiając ogłoszenia na portalach aukcyjnych i w gazetach, a także kontaktując się z biurem nieruchomości. W każdym ogłoszeniu powinniśmy wyraźnie zamieścić informację o tym, że dana nieruchomość obciążona jest hipoteką. Kiedy już znajdziemy potencjalnych nabywców, dalsze postępowanie zależy od tego, czy kupujący będzie od nas kupował mieszkanie lub dom za gotówkę, czy zamierza na ten cel zaciągnąć kredyt hipoteczny. W obu przypadkach powinniśmy sporządzić umowę przedwstępną i pobrać od nabywcy zaliczkę, natomiast, jeśli na zakup nieruchomości brany będzie kredyt, nie obejdzie się bez poświadczenia jej przez notariusza. Odebranie od kupującego zaliczki pozwoli na uzyskanie z banku tak zwanej promesy, czyli obietnicy wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie kredytu. Co ważne, taka promesa ważna jest jedynie 30 dni. Nie warto więc się po nią udawać, jeżeli zawrzeć faktyczną umowę sprzedaży i spłacić kredyt planujemy dopiero za kilka miesięcy. Posiadając ważną promesę możemy przystąpić do spisania notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości, która powinna zawierać w sobie wszelkie niezbędne dane dotyczące ciążącej dotychczas na nieruchomości hipoteki, a także trybie jej spłaty. Po zawarciu umowy nabywca (lub jego bank, jeżeli na zakup nieruchomości wziął on kredyt hipoteczny) przekazuje środki sprzedającemu. Wypłata należności odbywa się w dwóch częściach: jedna przekazywana jest bezpośrednio do banku na spłatę kredytu hipotecznego, druga zaś sprzedającemu. Co oczywiste, im większa kwota sprzedaży ponad kwotę kredytu, tym większy jest nasz faktyczny zarobek ze sprzedaży. Po uiszczeniu należności możemy wystąpić do sądu z wnioskiem o zdjęcie hipoteki ze spłaconej nieruchomości. Przeniesienie kredytu na inną nieruchomość Wiemy już, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Załóżmy więc teraz, że nie chcemy przeznaczać większości kwoty ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego. Jesteśmy skłonni dalej płacić raty, a w danej chwili chcemy przede wszystkim dysponować sporą ilością gotówki. W takiej sytuacji ciekawym rozwiązaniem może być przeniesienie kredytu na inną nieruchomość, a następnie sprzedaż domu lub mieszkania, które przestało być obciążone hipoteką. Na przeniesienie kredytu na inną nieruchomość zgodę musi wyrazić bank. Żeby móc dokonać tego typu operacji, szacunkowa wartość domu lub mieszkania, na które chcemy przenieść kredyt, nie może być niższa od wartości nieruchomości, która aktualnie obciążona jest hipoteką. Nie może ono także już wcześniej być obciążone długami czy hipoteką. Po przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość, a więc także wykreśleniu jej z księgi wieczystej, taki pozbawiony kredytu dom lub mieszkanie, możemy w tradycyjny sposób sprzedać. Kredyt dalej będziemy spłacali w tej samej wysokości, a jego zabezpieczeniem nadal będzie hipoteka, a więc w praktyce nic się dla nas nie zmieni. Oczywiście poza tym, że uzyskamy środki ze sprzedaży nieruchomości. Podatek od sprzedaży nieruchomości Jeśli sprzedamy nieruchomość minimum 5 lat podatkowych po jej zakupie, nie zapłacimy podatku od sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, na co wydamy pozyskane fundusze. Inaczej jest w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym przed upływem takiej ilości czasu. Wtedy konieczne będzie opłacenie podatku PIT w wysokości 19%. Jest jednak pewien wyjątek, który może pozwolić na uniknięcie konieczności opłacenia tego podatku. Nie jest on wymagany, kiedy dochody ze sprzedaży nieruchomości zostaną spożytkowane na własne potrzeby mieszkaniowe. Co ważne, do własnych potrzeb mieszkaniowych wliczają się raty kredytów hipotecznych (jednak już nie raty pożyczek prywatnych), co pozwoli na uniknięcie niepotrzebnego opodatkowania. Bieg lat podatkowych liczy się od początku roku nastającego po roku zakupu. W praktyce oznacza to, że aby uniknąć płacenia podatku (o ile nie planujemy przeznaczyć zysków ze sprzedaży na własne potrzeby mieszkaniowe) musimy tak naprawdę odczekać więcej niż 5 lat. Jeśli więc na przykład zakupimy nieruchomość 1 lutego 2020 roku, pierwszy rok podatkowy zacznie biec 1 stycznia 2021. Oznacza to, że ominiemy podatek sprzedając nieruchomość po 1 stycznia 2026 roku. Jak wygląda sprawa podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), kiedy chodzi o sprzedaż nieruchomości z kredytem? Tak jak i w przypadku sprzedaży nieruchomości nieobciążonej hipoteką, ciężar opłacania podatku PCC spada nie na dotychczasowego właściciela nieruchomości, a na jej nowego nabywcę. Stawka PCC to 2% wartości rynkowej nieruchomości. Istnieje możliwość zaniżenia wartości danej nieruchomości względem wartości rynkowej, ale trzeba to Urzędowi Skarbowemu odpowiednio uzasadnić – powodem może być chociażby fakt, że mieszkanie jest zaniedbane i wymaga kapitalnego remontu. Kredyt w obcej walucie a sprzedaż mieszkania z hipoteką Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, jeśli został on zaciągnięty w innej walucie, czyli na przykład we frankach szwajcarskich lub euro? Tak, aczkolwiek warto taką decyzję dobrze rozważyć, ponieważ może się okazać niekorzystna. Wcześniejszej spłaty takiego kredytu hipotecznego będziemy mogli dokonać na dwa sposoby: w oryginalnej walucie lub w złotówkach po stawkach przewalutowania przyjmowanych przez bank. Żadna z tych opcji nie jest szczególnie zachęcająca, zwłaszcza w przypadku kredytów we frankach, które znacznie podrożały wraz ze wzrostem wartości tej waluty. Może więc powstać problem ze znalezieniem kupca, który gotowy byłby spłacić całą kwotę samego kredytu hipotecznego, nie mówiąc już o żadnym dodatkowym zysku dla sprzedającego. Czy sprzedaż mieszkania z kredytem oznacza zwrot części opłat? Kiedy spłacamy przedwcześnie kredyt hipoteczny (a to właśnie robimy podczas sprzedaży domu z kredytem), spłacamy jego część kapitałową, a więc to, co pożyczyliśmy. Bank nie może nam naliczyć za pozostały w harmonogramie czas spłaty kredytu żadnych dodatkowych odsetek, ponieważ odsetki nalicza się od kapitału – po spłacie kapitału jest to więc niemożliwe. Jednak co z opłatami jednorazowymi, które ponieśliśmy na samym początku spłaty kredytu, takimi jak ubezpieczenie czy prowizja? Co prawda wpłacaliśmy je tylko raz, ale chociażby ubezpieczenie obejmuje cały okres trwania kredytu. W związku z tym spłacając kredyt wcześniej, mamy prawo do wnioskowania o proporcjonalny zwrot kosztów tego typu opłat. W praktyce oznacza to, że jeśli na przykład spłaciliśmy kredyt w połowie, to możemy odzyskać połowę kosztów ubezpieczenia, prowizji, opłat administracyjnych i innych. Koszty notarialne sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym We wcześniejszej części tego artykułu zostało wspomniane, że sprzedaż mieszkania z kredytem nie obejdzie się bez wizyty u notariusza. Niesie to za sobą dodatkowe koszta, którymi prawnie nie jest obciążona obowiązkowo żadna ze stron. Oznacza to, że opłaty notarialne (czyli taksę notarialną i podatek VAT w wysokości 23%) kupujący i nabywca mogą rozłożyć między siebie dowolnie, zgodnie ze swoimi wewnętrznymi ustaleniami. Całość może opłacić jedna ze stron, opłaty mogą zostać także podzielone na pół lub w innej proporcji. Przyjęło się jednak zwyczajowo, że opłaty notarialne pokrywa kupujący. Maksymalna wysokość taksy notarialnej ustalana jest rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, jednak notariusze nie mają obowiązku wyceniać swoich usług dokładnie na maksymalną dozwoloną prawnie stawkę. Mogą ustalać ceny niższe niż maksymalna taksa, ale nie wyższe. Taksę oblicza się z reguły od wartości przedmiotu umowy – w przypadku sprzedaży mieszkania chodzi o jego cenę. Aktualne stawki taksy notarialnej prezentują się następująco: do 3000 złotych – 100 zł, od 3000 do 10 000 złotych – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 złotych od 10 000 do 30 000 złotych – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 złotych od 30 000 do 60 000 złotych – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 złotych od 60 000 do 1 000 000 złotych – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 złotych od 1 miliona do 2 milionów złotych – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 miliona złotych od 2 milionów złotych – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 milionów złotych. Taksa notarialna przy wartości przedmiotu umowy powyżej 2 milionów złotych nie może przekraczać 10 000 zł, a jeśli zawierana jest między osobami należącymi do I grupy podatkowej– nie może przekraczać 7500 zł. W skład I grupy podatkowej wchodzą: małżonek lub małżonka, zstępni, wstępni, pasierbowie, zięciowie, synowe, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Sprzedaż mieszkania z hipoteką – podsumowanie Warto znać odpowiedzi na pytania typu „jak sprzedać mieszkanie z kredytem?” lub „czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?”. Nawet jeśli w chwili zaciągania kredytu hipotecznego wydaje nam się, że będziemy spłacać go do końca zgodnie z harmonogramem, to życie może mieć dla nas inne plany. 25, 30 czy 35 lat, przez które będziemy musieli spłacać kredyt hipoteczny, to bardzo wiele czasu, zwłaszcza biorąc pod uwagę, jak znormalizowane i łatwe stały się wyprowadzki za granicę (na przykład z powodu lepszej oferty pracy). Jest więc spore prawdopodobieństwo, że w pewnym momencie zamarzymy o sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości. W takim wypadku nie ma powodów do obaw, ponieważ cały ten proces nie jest aż tak trudny i niemożliwy do przejścia, jak by się mogło na pierwszy rzut oka wydawać. Warto przy tym pamiętać, że sprzedaż mieszkania z kredytem to nie nasze jedyne rozwiązanie – możemy rozważyć także przeniesienie kredytu na inną nieruchomość i spieniężenie mieszkania lub domu, które do tej pory obciążone były kredytem. Jeśli sprzedamy mieszkanie w ciągu pięciu lat od dnia jego zakupu, jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego. Na szczęście istnieją pewne okoliczności, które zwalniają nas z konieczności uiszczania tego podatku. Taką okolicznością może być przeznaczenie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy – mamy na to trzy lata. Spłata kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości Wydatki związane ze spłatą kredytu i odsetek od kredytu mieszkaniowego mogą być uznane za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe. Trzeba jednak pamiętać, że kredyt musi być zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Co ważne, kredyt musi być zaciągnięty na osobę, która chce skorzystać z ulgi (chce uzyskać zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania). Za cel mieszkaniowy nie można zatem uznać spłaty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przez rodziców lub innych krewnych takiej osoby. Warto również pamiętać, że do zwolnienia z podatku uprawnia jedynie zaciągnięcie kredytu we wskazanej w przepisach instytucji – banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej z siedzibą w jednym z państw UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się również spłatę kredytu zaciągniętego w celu refinansowania kredytu mieszkaniowego. Jaki rodzaj kredytu uprawnia do uzyskania zwolnienia z podatku? Dodatkowym warunkiem, jaki musisz spełnić, by wydatki związane ze spłatą kredytu i odsetek od kredytu zostały uznane za cel mieszkaniowy, jest oficjalne przeznaczenie kredytu. Kredyt musi być zaciągnięty na: zakup budynku mieszkalnego, udziału w takim budynku lub w jego części, ewentualnie lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu będącego odrębną nieruchomością, a także na zakup gruntu, udziału w gruncie lub uzyskaniu prawa użytkowania wieczystego gruntu (ewentualnie udziału w takim prawie) związanego z takim budynkiem lub wyodrębnionym lokalem; nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, udziału w takim prawie, prawa do należącego do spółdzielni mieszkaniowej domu jednorodzinnego lub udziału w takim prawie; nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu, udziału w takim prawie, także w przypadku gruntów z rozpoczętą już budową budynku mieszkalnego, a także innych gruntów, udziałów w takich gruntach, prawa użytkowania wieczystego takich gruntów lub udziałów w takim prawie w przypadku, gdy w ciągu 2 lat od dnia ich nabycia zmienią one przeznaczenie i staną się gruntami przeznaczonymi pod budowę budynku mieszkalnego; budowę, przebudowę, rozbudowę, nadbudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub wyodrębnionego lokalu mieszkalnego; adaptację lub realizację innych prac związanych z przebudową własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego na obiekt pełniący funkcje mieszkalne. Warto również przypomnieć, że nieruchomości, na które zaciągany jest kredyt, muszą być zlokalizowane na terenie UE lub na terenie innego państwa należącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Gdzie musi być zaciągnięty kredyt, by jego spłatę uznać za wydatki na cele mieszkaniowe? Za wydatki na cele mieszkaniowe mogą być uznane jedynie wydatki związane ze spłatą kredytu (wraz z odsetkami) zaciągniętego w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. Do zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania w ciągu pięciu lat od dnia jego zakupu nie uprawnia zatem spłata pożyczki udzielonej na jego zakup przez osobę prywatną lub instytucję inną niż bank. Co więcej, siedziba banku musi znajdować się w jednym z państw należących do UE, ewentualnie państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Co bardzo ważne, cel zaciągnięcia kredytu musi być wyraźnie zapisany w umowie z bankiem lub spółdzielczą kasą oszczędnościowo-kredytową. W umowie musi być zapisane, że kredyt zaciągany jest na cel mieszkaniowy. Jeśli w umowie takiego zapisu nie będzie lub będzie on sformułowany w nieodpowiedni sposób, nie będzie możliwości zakwalifikowania wydatków związanych ze spłatą kredytu jako celu mieszkaniowego, a tym samym osoba sprzedająca mieszkanie, nie będzie miała prawa do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego. Dla przykładu, jeśli dana osoba, prócz kredytu na cel mieszkaniowy (kredytu hipotecznego), zaciągnęła również dodatkowy kredy konsumpcyjny na wykończenie swojego mieszkania, to spłata tego drugiego kredytu nie może być kwalifikowana jako cel mieszkaniowy – nie będzie uprawniała do zwolnienia z podatku dochodowego. Za wydatki na cele mieszkaniowe uznawana jest wyłącznie ta część kredytu i należnych odsetek, która pozostała do spłaty po sprzedaży mieszkania. Osoba sprzedająca mieszkanie ma trzy lata na spłatę należnego kredytu od momentu sprzedaży mieszkania. W koszt kredytu niewliczane są ewentualne prowizje pobrane przez bank w momencie udzielania kredytu na zakup mieszkania. Katarzyna Sudaj2014-11-04 13:27redaktor 13:27fot. iStockphoto/Thinkstock / / ThinkstockOsoby, które środkami uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania chciałyby spłacić zaciągnięty kredyt, powinny upewnić się, czy aby na pewno nie czeka je zapłata podatku. Opisujemy przypadek czytelnika, o którego fiskus upomniał się po kilku latach. Sprzedając mieszkanie lub dom co do zasady jesteśmy zobowiązani do zapłaty 19 proc. podatku ryczałtowego od zbycia nieruchomości. Pod pewnymi warunkami możemy być zwolnieni z tego podatku, gdy: - ponad 5 lat byliśmy właścicielami tej nieruchomości, a dokładniej, gdy sprzedaży dokonano co najmniej po 5 latach od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. Oznacza to, że w 2014 roku możemy sprzedawać bez podatku od zbycia nieruchomości nabyte lub wybudowane w 2008 roku lub wcześniej. Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. W tym przypadku nabycie oznacza datę podpisania aktu notarialnego, a wybudowanie jest równoznaczne z datą oddania nieruchomości do użytkowania. Uwaga: Dla podatników, którzy najpierw kupili działkę, a później wybudowali na niej dom, a teraz chcą całość sprzedać, datą nabycia jest data kupna gruntu, a nie data oddania do używania wybudowanego budynku. - zadeklarujemy na formularzu PIT-39, że w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przychód uzyskany ze sprzedaży przekażemy na realizację własnych celów mieszkaniowych, czyli zakup mieszkania czy budowę domu. Nie każdy kredyt mieszkaniowy zwalnia z podatku od zbycia nieruchomości Nasz czytelnik chciał skorzystać z tej drugiej opcji zwolnienia z podatku, a jego sprawa wyglądała następująco: W 2009 roku otrzymał notarialny akt własności mieszkania kupionego za 270 tys. zł (zaciągnął na ten cel hipoteczny kredyt walutowy już w 2006 roku). W krótkim czasie szczęśliwie powiększyła mu się rodzina, więc w 2010 roku postanowił sprzedać to mieszkanie (za 530 tys. zł) i kupić kolejne, większe - za 565 tys. zł. Z uzyskanych 530 tys. zł ze sprzedaży pierwszego mieszkania najpierw spłacił zaciągnięty na nie kredyt hipoteczny we frankach (270 tys. zł), a pozostałe 265 tys. zł przeznaczył na zakup większego mieszkania. Na to drugie lokum musiał zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny na kwotę 300 tys. zł. Składając PIT-39 z informacją o sprzedaży pierwszego mieszkania, zadeklarował, że całą kwotę dochodu z tej sprzedaży (530 tys. zł – 270 tys. zł = 260 tys. zł) przekaże na własne cele mieszkaniowe. Tak też uczynił – jak mu się wydawało. Jednak w 2014 roku dostał wezwanie do urzędu skarbowego w celu uzupełnienia dokumentacji. Wówczas urzędnicy fiskusa wstępnie zakomunikowali mu, że spłata pierwszego kredytu hipotecznego na sprzedawane mieszkanie (270 tys. zł) nie jest w rozumieniu prawa realizacją własnych celów mieszkaniowych. Tylko 265 tys. zł przekazane bezpośrednio na zakup drugiego mieszkania spełniają warunki zwolnienia od podatku. Licząc według wzoru: 260 tys. zł * 265 tys. zł / 530 tys. zł = 130 tys. zł Gdzie:260 tys. zł - dochód ze sprzedaży mieszkania nr 1265 tys. zł - wydatek przekazany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czyli mieszkania nr 2530 tys. zł - przychód ze sprzedaży mieszkania nr 1130 tys. zł – wynik obliczenia - do tej wysokości przysługuje zwolnienie z podatku Stąd 260 tys. zł dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania nr 1 trzeba pomniejszyć o 130 tys. zł wysokości zwolnienia. Pozostało 130 tys. zł dochodu. Od tej kwoty podatnik powinien zdaniem fiskusa zapłacić 19 proc. podatek z tytułu zbycia nieruchomości w 2010 roku. Czeka go więc zapłata ponad 20 tys. zł podatku wraz z zaległymi odsetkami. Jak podkreśla Piotr Szulczewski, analityk u podstaw zwolnienia z podatku od zbycia nieruchomości (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e, a obecnie art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o PIT leżało założenie, że nie powinny zostać opodatkowane środki wydatkowane na realizację nowego celu mieszkaniowego. Celem ustawodawcy nie było udzielanie pomocy w spłatach należności (kredytu, pożyczek i odsetek) związanych z wcześniejszym zakupem nieruchomości, którą podatnik zbył, uzyskując z tego tytułu przychód. Jednak nasz czytelnik nie powinien poddawać się bez walki. Piotr Szulczewski wskazuje na wyrok NSA z 6 kwietnia 2007 r.(sygn. akt: II FSK 509/06), który daje cień nadziei na wygraną przed sądem. NSA w tym wyroku orzekł, że ulga mieszkaniowa ma zastosowanie przy spłacie kredytu. W rezultacie kredyt taki nie musi się wiązać z zakupem nowego prawa, ale może dotyczyć spłaty zadłużenia z tytułu kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie prawa, którego sprzedaż stanowiła źródło przychodu objęte zwolnieniem. Najlepiej przy pomocy doradcy podatkowego lub prawnika złożyć odwołanie w urzędzie skarbowym (po wydaniu decyzji o wymiarze podatku) oraz przygotować się do rozstrzygnięcia sprawy na drodze sądowej. Jak uniknąć kłopotów? Dla innych podatników, którzy znaleźliby się w podobnej sytuacji, rada analityka Piotra Szulczewskiego: "Rozwiązaniem korzystnym dla podatnika byłoby, gdyby zamiast spłaty dotychczasowego kredytu za całą uzyskaną kwotę dokonał zakupu nowego mieszkania. W takim przypadku nie musiałby zaciągać nowego kredytu, a cała kwota służyłaby realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Konieczne byłoby uzgodnienie z bankiem warunków zmiany przedmiotu zabezpieczenia pozostałej do zapłaty kwoty kredytu. Należy przy tym pamiętać, że konstrukcja taka nie stanowi obejścia przepisów prawa podatkowego, niemniej wymaga koordynacji działań i współpracy między kupującym a sprzedającym, a także bankiem, który musi uwzględnić i zgodzić się na ustanowienie zastępczego zabezpieczenia kredytu." Katarzyna Sudaj Źródło: Odpowiedź: Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym od 2009 r., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww ustawy korzystają ze zwolnienia od opodatkowania dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych; Zgodnie z art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się: - wydatki poniesione na:1) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,2) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,3) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,4) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,5) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego pomieszczenia niemieszkalnego- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; - wydatki poniesione na:1) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,2) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,3) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30; - wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:1) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub3) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub4) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a. Zgodnie z art. 21 ust. 29 w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c. Zgodnie z art. 21 ust. 30 przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Źródło: Hipoteka jest zabezpieczeniem dla banku, który udziela kredytu hipotecznego. Wpisuje się ją w dziale IV księgi wieczystej i jest ona widoczna dla wszystkich zainteresowanych nieruchomością. Dzięki hipotece bank ma prawo dochodzić zaspokojenia swoich wierzytelności z przedmiotu hipoteki (czyli nieruchomości), z prawem pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi i niezależnie od tego, czyją stanie się w przyszłości własnością. Niestety – podatek od ustanowienia hipoteki to coś, o czym musi pamiętać każdy kredytobiorca. Dowiedz się, jaka jest jego wysokość i jak wypełnić PCC-3. Czym jest podatek PCC-3 od hipoteki?Kiedy zapłacić PCC-3 od hipoteki?Płatność PCC-3 u notariuszaIle wynosi kwota podatku PCC-3 od ustanowienia hipoteki?PCC-3: jak wypełnić formularz podatku od ustanowienia hipoteki? Wyjątki od obowiązku opłaty PCC-3Nie tylko PCC-3: dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania Czym jest podatek PCC-3 od hipoteki? Każdy nabywca nieruchomości, w stosunku do której ustanowiono hipotekę, musi zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki. Jest to nic innego jak podatek od czynności cywilnoprawnych. Podstawą do jego nałożenia jest art. 7 ust. 1 pkt. 7 litera b ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek zapłaty podatku od ustanowienia hipoteki jest wskazywany przez bank w umowie kredytowej. Instytucja oblicza również wysokość podatku w konkretnym przypadku. Teoretycznie więc biorąc kredyt hipoteczny zdobywasz wiedzę o powstaniu zobowiązania w stosunku do urzędu skarbowego i nie powinieneś o nim zapomnieć. W praktyce jednak nie wszyscy pamiętają o podatku od ustanowienia hipoteki. Opóźnienia w spłacie podatku od ustanowienia hipoteki mogą też wynikać z wątpliwości, jak wypełnić PCC-3. To bardzo istotne, ponieważ niezapłacony podatek od ustanowienia hipoteki jest równoważny z wykroczeniem skarbowym. Kiedy zapłacić PCC-3 od hipoteki? Termin płatności PCC-3 od ustanowienia hipoteki jest ustalany w zależności od sposobu ustanowienia hipoteki. W tym zakresie masz dwa wyjścia, tj. działanie na własną rękę oraz skorzystanie z pomocy notariusza. Jeśli chcesz oszczędzić, możesz złożyć wniosek o wpis hipoteki samodzielnie. Wykorzystasz do tego formularze udostępnione przez bank. W tym przypadku musisz wypełnić dokument i opłacić PCC-3 od ustanowienia hipoteki na własną rękę. Jeśli jest kilku współwłaścicieli, oddzielnie dla każdego z nich trzeba również wypełnić druk PCC-3/A. Pierwsze z opisanych rozwiązań jest wybierane częściej, gdy zobowiązany mieszka niedaleko sądu wieczystoksięgowego i zależy mu na minimalizacji kosztów. Jeśli składasz wniosek samodzielnie, pamiętaj, że podatek od ustanowienia hipoteki musisz opłacić w wyznaczonym terminie. Na złożenie deklaracji masz tylko 14 dni od chwili powstania obowiązku podatkowego, czyli w tym przypadku od podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Płatność PCC-3 u notariusza Drugie rozwiązanie to ustanowienie hipoteki w treści aktu notarialnego. W tym przypadku to notariusz zadba o formalności – urzędnik odprowadzi za Ciebie podatek do urzędu i pobierze właściwą kwotę. Procedura wygląda w praktyce tak, jak w zakresie uiszczania opłaty za wpis hipoteki. Zapłacisz więcej, ale za to załatwisz sprawę szybciej – już w czasie wizyty u notariusza. Notariusz uwzględni podatek od ustanowienia hipoteki w części aktu notarialnego dotyczącej kosztów, które ponosi nabywca. Przekazanie pobranych tytułem podatku środków odbywa się niezwłocznie i nie musisz martwić się o dochowanie terminu. Ile wynosi kwota podatku PCC-3 od ustanowienia hipoteki? Niezapłacony podatek od ustanowienia hipoteki rodzi ryzyko poniesienia odpowiedzialności za wykroczenie skarbowe. Biorąc pod uwagę, że podatek od ustanowienia hipoteki nie jest wysoki, nie warto ryzykować. PCC-3 od ustanowienia hipoteki (zarówno umownej, jak i łącznej) wynosi jedynie 19 złotych. Zadbaj o dopełnienie formalności i nie odkładaj w czasie wypełnienia deklaracji. PCC-3: jak wypełnić formularz podatku od ustanowienia hipoteki? Przed rozpoczęciem formalności sprawdź, jak wypełnić PCC-3. Możesz to zrobić zarówno online, jak i w tradycyjnej wersji papierowej. Do wypełnienia PCC-3 od ustanowienia hipoteki potrzebujesz dowodu osobistego, oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, numeru księgi wieczystej nieruchomości oraz aktu notarialnego. Pamiętaj, że jako podatnik uzupełniasz jedynie jasne pola. Pozostałe wypełni urząd skarbowy. Jako datę dokonania czynności cywilnoprawnej wpisz datę, w której podpisałeś oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Jej przedmiotem będzie umowa. Miejsce składania deklaracji to właściwy dla Ciebie urząd skarbowy. Jako rodzaj podatnika wskaż osobę fizyczną. Pamiętaj również, aby sprecyzować czynności. Wystarczy, że opiszesz kwotę hipoteki, dane banku, a także numer księgi wieczystej i umowy kredytowej. Formularz dotyczący PCC-3 od ustanowienia hipoteki należy własnoręcznie podpisać. Wyjątki od obowiązku opłaty PCC-3 Niewielka wysokość podatku od ustanowienia hipoteki sprawia, że dopełnienie obowiązku nie będzie znacznym obciążeniem dla Twojego budżetu. PCC-3 nie obowiązuje jednak przy każdym rodzaju pożyczki. Zwolnienie od PCC (określone art. 9 ust. 6 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) jest możliwe, gdy przedmiotem opodatkowania jest rzecz ruchoma (np. samochód), której wartość nie przekracza 1000 zł. Podatek od ustanowienia hipoteki nie obowiązuje również, gdy mowa o pożyczce, która w ciągu 5 lat nie przekracza kwoty 9637 zł i została udzielona przez małżonka, dzieci, wnuki, prawnuki, rodziców, dziadków, pradziadków, rodzeństwo, pasierba, ojczyma, macochę, teściów, zięcia lub synową. Jeśli pożyczka pochodzi od osoby spoza wymienionej grupy, zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy jej kwota nie przekroczy 1000 zł. Nie tylko PCC-3: dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania Zakup mieszkania to nie tylko koszt związany z nabyciem. Transakcja wymusza również dodatkowe, niemałe wydatki, o których nie można zapominać. Najczęstsze koszty związane z zakupem nieruchomości to: koszt operatu szacunkowego nieruchomości – który wynosi zazwyczaj około kilkuset złotych. W dokumencie spisywana jest szczegółowa wycena nieruchomości. Najmniej zapłacą właściciele mieszkań. opłata sądowa za wpis własności oraz hipoteki do KW – ustalone w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza, które jest obowiązkowe w przypadku dokonywania czynności notarialnych. Jej maksymalna wysokość jest określona w przepisach. Zapłacisz nie tylko za fakt dokonania konkretnej czynności, ale również za wydanie odpisu dokumentu. opcjonalna opłata za założenie KW – nie unikniesz jej, jeśli Twoja nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. podatek od nieruchomości ustalany przez gminę – płatny raz w roku. Choć podatek od ustanowienia hipoteki nie jest znacznym obciążeniem dla nowego właściciela nieruchomości, nie oznacza to, że można o nim zapominać. Niezapłacony podatek od ustanowienia hipoteki to potencjalna odpowiedzialność finansowa. Jeśli nie korzystasz z pomocy notariusza w tym zakresie, warto sprawdzić, jak wypełnić PCC-3 przed przystąpieniem do dopełniania formalności. FAQ Czym jest podatek PCC-3 od hipoteki?Podatek od ustanowienia hipoteki jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który musisz opłacić w przypadku ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Możesz go uiścić zarówno osobiście w kasie, jak i przelewem na rachunek Urzędu Skarbowego. Kiedy zapłacić PCC-3?PCC-3 od ustanowienia hipoteki płacisz w zależności od wybranej ścieżki – w czasie wizyty u notariusza bądź składając wniosek o wpis hipoteki osobiście. W drugim przypadku masz 14 dni na wypełnienie obowiązku. W kancelarii notarialnej notariusz pobierze od Ciebie podatek i sam przekaże należność do urzędu skarbowego. Kiedy obowiązuje podatek PCC-3?Podatek od ustanowienia hipoteki trzeba opłacić zarówno w przypadku hipoteki umownej, jak i łącznej. Niezapłacony podatek od ustanowienia hipoteki to ryzyko nałożenia obowiązku zapłaty grzywny. Biorąc pod uwagę niską kwotę podatku, warto więc pamiętać o dopełnieniu terminu ustalonego w przepisach.

podatek od nieruchomości a kredyt hipoteczny